二手房评估主要分为三种方式：过户指导价评估、网签价评估以及合同价（最终成交价）评估。这些方式的共同点在于，它们均采用市场比较法来确定房产价值。通过收集同一楼盘在售房源的挂牌价格和同类型楼盘的近期实际成交价格，并进行专业的数据处理，可以计算出该楼盘的平均单价。然后，结合待评估房屋的具体情况，如位置、面积、装修程度等，以计算出相对科学合理的市场参考价。

法律层面，依据《城市房地产管理法》第三十四条，国家实施房地产价格评估制度。该法规强调房地产价格评估需要遵循公正、公平、公开的原则。评估应以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，并参照当地的市场价格进行。法规要求确保评估过程的透明度和评估结果的公信力。

综上所述，二手房评估是通过市场比较法，结合实际交易数据与具体房产条件，得出其合理市场价值。同时，法律法规对评估过程和结果进行了规范，以确保公平性和公信力。